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上周，廊坊全面解除限購(gòu)的消息迅速刷屏，作為廊坊的重點(diǎn)區(qū)域，以燕郊為首的“北三縣”，不僅“取消戶籍、社保(個(gè)稅)等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的限制性購(gòu)房資格條件”，同時(shí)也取消了“非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求”。

限購(gòu)解除意味著，自2017年起開啟，已經(jīng)歷時(shí)5年“限購(gòu)、限售”模式的環(huán)京市場(chǎng)再次重新放開。

從5年前的炙手可熱，投資客大量涌入，房?jī)r(jià)沖上4萬(wàn)元/平方米;到如今的市場(chǎng)冰封，成交跌入谷底，房?jī)r(jià)對(duì)半砍。燕郊等環(huán)京城市，任何一絲關(guān)于政策的風(fēng)吹草動(dòng)，都有可能撥動(dòng)那根敏感的神經(jīng)。

當(dāng)北京市政府搬遷至通州，當(dāng)“北京環(huán)衛(wèi)”出現(xiàn)在燕郊的大街小巷，當(dāng)?shù)罔F22號(hào)線(平谷線)有望串聯(lián)起燕郊和北京……都給這座“鄉(xiāng)鎮(zhèn)”帶來(lái)了更多的希望。

此番正式解除限購(gòu)，是否意味著燕郊等地的環(huán)京樓市再次迎來(lái)重新進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間?

為了給出明確的答案，北青地產(chǎn)在限購(gòu)政策官宣解除后的首個(gè)周末，探訪了燕郊的新房及二手房市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)前來(lái)看房的人明顯增多，成交也出現(xiàn)了小幅提升。但在整體預(yù)期未明顯好轉(zhuǎn)的當(dāng)下，仍舊很難扭轉(zhuǎn)燕郊樓市的頹勢(shì)。

變化

看房人數(shù)明顯增加

限購(gòu)已“暗暗”松綁一年

燕郊的特殊區(qū)位決定了它是當(dāng)之無(wú)愧的環(huán)京第一居所。隨著限購(gòu)政策松綁的官宣，往日的熱絡(luò)開始重新回到燕郊。

“還是需要政府來(lái)宣布限購(gòu)政策取消，門店咨詢看房的客戶明顯增多了，光是上午我們門店就接待了三組客戶，而且很多客戶都是從北京專程趕過來(lái)的。”在燕郊做了十幾年房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人陳笑表示，其實(shí)，早在去年7月份燕郊就暗暗解除了限購(gòu)政策，并且陸續(xù)可以在住建委實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽，所以今年的燕郊樓市比往常要有一定好轉(zhuǎn)。但此番正式官宣之后，一方面擴(kuò)大了影響力，另一方面也增強(qiáng)了限購(gòu)政策取消的權(quán)威性和真實(shí)性。

“放在一年前，都是我們求著北京客戶來(lái)看房，直接說到潮白河的友誼大橋橋頭車接車送，現(xiàn)在都是客戶主動(dòng)打電話，就算不來(lái)，也會(huì)問問燕郊樓市的情況。”陳笑告訴北青地產(chǎn)，他們代理的新房，在周末都迎來(lái)了客戶到訪小高峰。

以三湘印象森林海尚城為例，項(xiàng)目目前在售包括LOFT、科技精裝高層等多種產(chǎn)品。據(jù)置業(yè)顧問介紹，周末已接待了超200組客戶到訪。

還有位于燕郊中軸迎賓路的中和府，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問介紹，此前一周到訪約20組客戶，解除限購(gòu)后，每天都能到訪6組，較之前咨詢與到訪量都提升了30%。在售的福成·禧悅里也是類似，北青地產(chǎn)在售樓處一個(gè)小時(shí)的咨詢中，前后也來(lái)了五六組看房人。

不只是放開限購(gòu)，陳笑表示，2022年以來(lái)，外地人在北三縣買房的信貸政策也開始逐步松綁。商業(yè)貸款方面，目前，北三縣首套首付比由30%降至20%、利率最低降至4.25%，二套房首付比例也由50%降至30%。

雖然一度遭遇疫情和環(huán)京開發(fā)商暴雷的雙重影響，但在更多的利好政策對(duì)沖下，環(huán)京的置業(yè)信心已經(jīng)有所恢復(fù)。

目前，大量居住在環(huán)京地區(qū)的人群依然是城市的“搖擺族”，每天來(lái)回北京各CBD和環(huán)京之間。單從房?jī)r(jià)來(lái)看，環(huán)京的確存在明顯的價(jià)格洼地，也是吸引北京需求外溢的重要因素所在。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，“本次取消限購(gòu)，就是要回歸保障居民合理的住房需求，滿足大量在京工作人群的實(shí)際居住需求。”

熱點(diǎn)

新盤價(jià)格見底

多為改善型三居

目前，燕郊新房市場(chǎng)以品質(zhì)三居為主，改善供應(yīng)充足。據(jù)了解，距離22號(hào)線1公里范圍內(nèi)新房項(xiàng)目的主力戶型均為100平方米以上的改善三居，大面積戶型占比達(dá)到七成之多。

其中，中和府主力戶型有128-130平方米兩至三居，三湘印象森林海尚城主力戶型為100-140平方米三居，福成·禧悅里主力戶型為115平方米-135平方米三居。

“當(dāng)前，新房市場(chǎng)中三、四居戶型偏多，主要是因?yàn)橄拶?gòu)政策取消前，購(gòu)房客群以燕郊內(nèi)地的改善家庭居多，再加上內(nèi)地開發(fā)商眾誠(chéng)易達(dá)推出的‘御東系’高端樓盤在樓市上表現(xiàn)亮眼，從而倒逼開發(fā)商反思產(chǎn)品力的重要性，才逐步開啟燕郊住宅的改善品質(zhì)市場(chǎng)。”陳笑解釋。

與此同時(shí)，燕郊目前在售的新盤價(jià)格已經(jīng)見底，很難再有降價(jià)調(diào)整。以北青地產(chǎn)探訪的新盤為例，三湘印象森林海尚城在算完9.3折的綜合折扣后，單價(jià)仍然2萬(wàn)元/平方米出頭，樓層不好的特價(jià)房源也不例外，這明顯高于目前1.8萬(wàn)-2萬(wàn)/平方米新房主流成交價(jià)格。

毛坯交付的禧悅里同樣也是見底價(jià)格，在7天內(nèi)簽約享受立減10萬(wàn)元的優(yōu)惠后，單價(jià)超過1.9萬(wàn)元/平方米。并且據(jù)置業(yè)顧問介紹，等項(xiàng)目開啟現(xiàn)房銷售后，單價(jià)有望漲至2.2萬(wàn)元/平方米。

縱觀目前燕郊的樓市，二手房方面，因房齡大多在5-10年，當(dāng)初的房屋設(shè)計(jì)已不再符合當(dāng)下住宅建造的趨勢(shì)。以兩梯六戶的天洋城為例，在五套90平方米左右的二手房源探訪中，滿足南北通透、客廳采光充足條件的戶型，僅有一套，其余戶型因樓層偏低或被外立面遮擋，采光或多或少皆受到影響。

新房方面，多以毛坯交付為主，對(duì)比北京樓市同期的新房項(xiàng)目，無(wú)論是硬件戶型設(shè)計(jì)、材料對(duì)比，還是軟件物業(yè)服務(wù)、科技創(chuàng)新都還存在一定差距。就連燕郊區(qū)域內(nèi)，唯一的精裝交付科技住宅項(xiàng)目三湘印象森林海尚城，也存在一系列問題。

據(jù)悉，森林海尚城所在地塊是開發(fā)商2011年拿地建造的，其開發(fā)商三河市湘德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年10月成立。按此計(jì)算，三湘印象森林海尚城的產(chǎn)權(quán)至今已經(jīng)縮水11年。

有購(gòu)房人全程參觀下來(lái)，認(rèn)為森林海尚城主打的智能科技精裝交付略顯雞肋，與3500元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)并不匹配。類似于電動(dòng)窗簾、語(yǔ)音控制燈光系統(tǒng)等智能家具設(shè)備，可以尋找市面上更便宜卻擁有相同功能的設(shè)備代替。

值得注意的是，三湘印象森林海尚城對(duì)外宣稱采用圣象、科勒等高端一線品牌精裝，在公示的交付標(biāo)準(zhǔn)展板卻表述得含糊不清，并未有相應(yīng)的品牌或型號(hào)體現(xiàn)，項(xiàng)目后期交付容易產(chǎn)生糾紛。

此外，按照項(xiàng)目規(guī)劃，住宅東區(qū)被商業(yè)步行街分割成南北兩個(gè)部分，其小區(qū)的私密性和靜謐性也將難以保障。

隱痛

套牢二手房掛牌自救

地鐵預(yù)期帶動(dòng)價(jià)格微漲

“官宣之后，前來(lái)掛牌二手房源的業(yè)主也在逐漸增多，供應(yīng)量隨著環(huán)京置業(yè)需求釋放同步增長(zhǎng)，就這幾天我們片區(qū)大約新增了十幾套優(yōu)質(zhì)房源。”負(fù)責(zé)天洋城小區(qū)二手房源買賣的中介吳杰透露，不少之前套牢的二手房都趁機(jī)掛牌。

只是，燕郊對(duì)于北漂們的吸引力還在嗎?

在吳杰看來(lái)，大部分新增的掛牌二手房都是當(dāng)年高點(diǎn)套牢盤，此前多為出租狀態(tài)，看到限購(gòu)解除，才希望盡快套現(xiàn)。

2017年之后，隨著當(dāng)?shù)貥鞘写蟓h(huán)境遇冷，燕郊當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)由高點(diǎn)時(shí)的3.5萬(wàn)元/平方米回落至1.5萬(wàn)元/平方米。近年來(lái)又受到疫情的影響，很多年輕人寧愿在北京買共有產(chǎn)權(quán)房，也不愿來(lái)燕郊。這造成了燕郊整體供大于求的現(xiàn)狀。

不過，好消息是，隨著22號(hào)線地鐵交通利好落實(shí)，進(jìn)一步刺激了環(huán)京置業(yè)。近日，北京市發(fā)展改革委批復(fù)了軌道交通22號(hào)線(平谷線)北京段可行性研究報(bào)告，未來(lái)接入北京市城市軌道交通網(wǎng)的“北三縣”和平谷區(qū)，至北京中心城區(qū)最短時(shí)間將分別為32分鐘和55分鐘，可進(jìn)入1小時(shí)交通圈。

“建設(shè)中的北京地鐵22號(hào)(平谷)線經(jīng)過燕郊，其中，區(qū)域內(nèi)的燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高樓站這四個(gè)站點(diǎn)附近的樓盤有輕微上漲，差不多一平方米漲三四百元左右。”吳杰表示，一些業(yè)主更看好樓市接下來(lái)的走向，試圖微提價(jià)后，檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)如何。

正是因?yàn)槿绱�，前�?lái)看房的客戶有所增多，但市場(chǎng)層面并未濺起“大水花”。目前樓市整體表現(xiàn)還是平穩(wěn)向好，燕郊房源均價(jià)約1.64萬(wàn)元/平方米。“沒有了查驗(yàn)社保等手續(xù)，交易節(jié)省了很多時(shí)間，預(yù)期也在向好，現(xiàn)在二手房成交周期縮短了一周左右。”吳杰說道。

趨勢(shì)

低總價(jià)的剛性需求外溢

未來(lái)樓市或?qū)⒊尸F(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)

隨著新房改善三居的扎堆供應(yīng)，造成地鐵附近的剛需小戶型變得尤其稀少，如福成·禧悅里在開盤樓棟中僅剩2套87平方米兩居房源，剩余未開房源中，也只剩下一棟設(shè)計(jì)為兩居的戶型，總計(jì)128套。

然而，從安居客線上的用戶找房需求來(lái)看，近期燕郊中小戶型的二手房找房熱度上升較為明顯。因此，限購(gòu)政策取消后，北京大量的剛性需求會(huì)外溢到燕郊，而這類需求中低總價(jià)的需求占比也會(huì)較高。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，“其原因在于，如果北京剛需人群可以承擔(dān)更高的總價(jià)，在北京購(gòu)房‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的政策背景下，大概率上還會(huì)選擇優(yōu)先在北京上車。那么，那些放棄北京的剛需人群，普遍對(duì)于總價(jià)有較大的敏感性，燕郊正好符合他們的預(yù)算范疇。”

但值得關(guān)注的是，品質(zhì)三居的需求依然存在，隨著生育政策的不斷推進(jìn)，大量的多孩家庭對(duì)居住空間還是存在較大的需求，因此燕郊總價(jià)有優(yōu)勢(shì)的品質(zhì)三居依然存在不少吸引力，張波進(jìn)一步補(bǔ)充。

有不少中介表示，目前是樓市房?jī)r(jià)的歷史相對(duì)低點(diǎn)，再加上首套4.25%利率、20%首付的政策利好，非常適合現(xiàn)在入手燕郊房產(chǎn)。

對(duì)此，張波認(rèn)為，“環(huán)京由于限價(jià)放開，未來(lái)的購(gòu)房需求大增將是個(gè)事實(shí)，但環(huán)京區(qū)域積累了較多的投資性房產(chǎn)，這類房產(chǎn)也會(huì)隨著政策的放松而選擇跟進(jìn)出貨。因此，在需求增長(zhǎng)的同時(shí)，供應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)同步增長(zhǎng)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)快速上漲，購(gòu)房者可以多比多看，不用慌忙入場(chǎng)。”

展望燕郊，“環(huán)京樓市熱度提升，一二手房成交量快速增加將是個(gè)較為明確的趨勢(shì)，但房?jī)r(jià)總體上漲的壓力偏小，量升價(jià)穩(wěn)將是未來(lái)較為明顯的市場(chǎng)表現(xiàn)。”張波預(yù)判。

隨著環(huán)京通勤數(shù)據(jù)庫(kù)的建立、檢查站外遷計(jì)劃的明確提出、快速通勤大巴的開通、廠通橋和燕郊地鐵的動(dòng)工、人大潮白附的計(jì)劃落地，未來(lái)燕郊樓市的基本面價(jià)值將大幅提升，居住在燕郊也未嘗不是一種全新的生活選擇。