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風雨罷，花也應休。

地產(chǎn)業(yè)陷入沉寂之后，一些事情也進入盤點時刻。

1965年出生的黃其森，在31歲時創(chuàng)立了泰禾集團。創(chuàng)立泰禾集團之前，黃其森曾經(jīng)在建設銀行福建分行工作了8年。

黃其森趕上了房地產(chǎn)大發(fā)展的好時候。

1998年，住房制度改革深入開展，全國推進了貨幣化分房。這一措施的推出，讓經(jīng)濟邁出了亞洲金融危機沖擊之外，也讓房地產(chǎn)邁入了市場化的快車道。

2002年，黃其森率領團隊到北京開發(fā)項目，由此開始了跌宕起伏的20年。

擁有豐富金融資源的黃其森，一步步把泰禾集團(000732.SZ)帶上市，同時還擠入了地產(chǎn)千億俱樂部。

建筑專業(yè)出身的黃其森，對于住宅產(chǎn)品尤其癡迷。泰禾集團給外界的產(chǎn)品標簽也是高端、品質(zhì)，業(yè)內(nèi)也把黃其森稱為“第二代豪宅教父”。

只是來到北京整整20年的時候，黃其森卻步入了至暗時刻。“協(xié)助有關機關調(diào)查”的黃其森，只能夠以適當?shù)姆绞絽⑴c企業(yè)的運營決策。

1

玩轉(zhuǎn)資本

黃其森是地產(chǎn)圈頗為特立獨行的人。

神童是他少年的IP。15歲時，黃其森考入了福州大學攻讀建筑系。這位天才少年，也是福州大學土木工程學院培養(yǎng)的優(yōu)秀人才之一。至今，土木工程學院官網(wǎng)上還掛著《土木人的商業(yè)神話——記1980級校友黃其森》。

黃其森的工作經(jīng)歷中，銀行是非常重要的一段。通過在銀行系統(tǒng)的深耕，其對銀行體系的運作了如指掌。

搞房地產(chǎn)，懂融資又懂蓋房子，無疑是一個完美的組合，恰恰這兩門學問黃其森的背景統(tǒng)統(tǒng)擁有。成功學里講，一生職業(yè)的發(fā)展，實際上就是一個逐漸增加個人可以動用資源的過程。

建筑專業(yè)的學習、銀行工作經(jīng)驗，這些不僅為他日后經(jīng)營房地產(chǎn)打好了基礎，也給他高風險的資本運作埋下了隱患。

1996年，黃其森在福州創(chuàng)辦泰禾集團后，先后在福州開發(fā)了天元花園、天元美樹館等樓盤。

2002年，在泰禾集團成立6周年之際，黃其森率領團隊進入北京后，京城成為了泰禾集團的重地。

一家地方小房企敢于到京城練身手，不得不說是一場豪賭�；蛟S，背后還有更多鮮為人知的故事。

只不過，到了北京，黃其森依然盯著福建市場的機會。2005年，地產(chǎn)市場不好的情況下，黃其森依然在福州拿下1000畝地進行儲備。

自然，這一波他又賭對了。而且泰禾集團在福建的市場份額還在加速擴大，到2012年就成為了福建地產(chǎn)行業(yè)的龍頭。

搬遷到北京之后，黃其森的金融資源也在逐步富集。2007年前后，地產(chǎn)企業(yè)紛紛在中國香港等地謀求上市。黃其森也籌劃著上市之路。

黃其森又一次下了重注。他選中的目標公司A股上市公司福建三農(nóng)，其將福州泰禾價值24.2億元的全部股權(quán)注入福建三農(nóng)，準備借殼上市。

當然，黃其森也受到了一些阻力。彼時，一些房企在香港上市也受到金融危機沖擊放棄上市，內(nèi)地上市也并不受監(jiān)管部門待見。只是黃其森以及背后團隊的能力不可小覷。

經(jīng)過幾年的折騰后，2010年9月30日，泰禾借殼福建三農(nóng)成功上市。這也是2010年內(nèi)唯一實現(xiàn)上市的房地產(chǎn)類企業(yè)，雖然是借殼上市。

上市之后，泰禾集團打造高端產(chǎn)品的策略也能夠得到進一步的助力。

黃其森在北京主攻別墅市場，先后推出了承載有中國傳統(tǒng)文化的院子系列高端別墅產(chǎn)品，其中合作開發(fā)的北科建泰禾 北京麗春湖院子以55.3億元的成績成為2017年度北京別墅市場、中國別墅市場和北京商品住宅市場“三冠王”，并占據(jù)中國別墅市場歷年銷冠首位。

財報顯示，2014年，泰禾集團銷售金額為230億元;2016年，銷售金額為400.1億元。2017年，泰禾集團正式進入了千億元俱樂部，銷售金額高達1007億元，同比增長達151%。

短短幾年內(nèi)，企業(yè)規(guī)模發(fā)生巨變，泰禾集團的擴張野心展露無遺。然而，這一切是通過一系列高杠桿拿地和收并購實現(xiàn)。

2017年，泰禾集團共發(fā)起了46起并購，包括現(xiàn)金支付方式在內(nèi)共計花費約495.5億元，這一數(shù)字已經(jīng)超過了2016年的全年銷售額。

其中最值得一說的是，泰禾集團花費了108.62億元從華僑城手中接過了北京市豐臺區(qū)的地王地塊。如此大手筆，屬于業(yè)界少有。

2017年，泰禾集團將院子系列產(chǎn)品擴張到了“17城31院”，2018年擴張到了“22城44院”，累計在全國29城開發(fā)了全產(chǎn)品系列項目90余個。

泰禾在全國的擴張異常順利的情況下，黃其森的目標越來越高。2018年，黃其森定下了高達2000億元的銷售目標。提出目標后，泰禾股價暴漲。這引起了深交所的關注。而泰禾集團辯解稱，2000億元是董事長的愿景。

瘋狂時代里很多人都有愿景或者夢想，只是少數(shù)幸運兒才會實現(xiàn)。2018年，泰禾集團只完成了1382.7億元的銷售額。

愿景落空，泰禾股價也在一度暴漲之后，步入漫漫“熊途”。

2

債務壓頂

2017年，泰禾集團銷售過千億，這是泰禾集團的高光時刻，也是分水嶺。

在此之前，泰禾集團走的是穩(wěn)健的高端精品路線，銷售并不大，直到2016年規(guī)模也在500億元以下。

然而，隨著行業(yè)呈現(xiàn)漲價去庫存、企業(yè)紛紛加大拿地拼命做規(guī)模的風潮襲來，泰禾集團也采取了房企慣用的高杠桿、高負債模式。

財報數(shù)據(jù)顯示，2017年，泰禾集團負債合計1813.02億元，資產(chǎn)負債率高達87.83%。

2018年，泰禾集團負債合計2112.47億元，資產(chǎn)負債率高達86.88%。負債總額持續(xù)攀升，這一數(shù)字總額在隨后幾年未見明顯改善。

高負債下，泰禾集團經(jīng)歷了全國各地攻城略地的曇花一現(xiàn)時刻。

2016年，泰禾集團新增土儲面積204萬平方米;2017年，泰禾集團新增土儲面積高達792.8萬平方米。不斷增加的債務讓這個以品質(zhì)傍身的房企很快就玩不轉(zhuǎn)了。

2018年以來，黃其森再沒有新拍過一塊地，而是將“買買買”模式快速切換為“賣賣賣”模式。

短短幾年時間的擴張，泰禾集團何以走到目前這種“天地板”轉(zhuǎn)換的境地?

除了宏觀調(diào)控的大環(huán)境發(fā)生變動之外，黃其森在融資方面過于激進。泰禾集團非銀融資來源多，有資產(chǎn)證券化、公司債券、資產(chǎn)支持票據(jù)、資管和信托等，但整體利率較高。

2018年平均融資成本高達8.52%，10%以上的信托融資也頻頻發(fā)生。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，泰禾集團有息負債高達1155億元，其中短債574.3億元。

到了2020年，泰禾集團財務狀況持續(xù)惡化。財報數(shù)據(jù)顯示，2020年，泰禾集團資產(chǎn)總額高達2168.33億元，負債金額高達1967.66億元，資產(chǎn)負債率高達90.75%，經(jīng)營現(xiàn)金流為-29.31億元，凈利潤為-5.39億元，負債率持續(xù)攀升。

面對如此巨額負債，黃其森也很焦慮。為此，黃其森進行了一系列長債換短債、高息換低息的融資操作。盡管如此，黃其森自身沒能抵擋得住到期的債務，并與數(shù)家金融機構(gòu)發(fā)生了糾紛。

面對債務到期卻不能還款的黃其森，以華融為代表的金融機構(gòu)不得不給黃其森進行債務展期外，自身問題重重的四川信托為代表的金融機構(gòu)則將泰禾集團告上了法庭。

目前，四川信托贏了40多億元的官司。2021年5月，渤海信托則發(fā)出公告要求泰禾集團搬出已抵押資產(chǎn)泰禾北京公館。

而今，泰禾集團涉及到拖欠工程款、拖欠銀行貸款、債權(quán)逾期、房屋買賣合同糾紛等眾多的訴訟中。

面對接連到期的債務，泰禾集團除了口頭安撫各方情緒，強調(diào)其總資產(chǎn)高達2431.36億元之外，并沒有拿出更好的解決辦法。

泰禾集團的危機在今年進一步升級。

1月3日，福建證監(jiān)局出具了對泰禾集團的警示函，認為泰禾集團存在如下違規(guī)情形：一、未及時披露項目合作終止事項;二、未及時披露并表企業(yè)減資事項及其進展;三、對外發(fā)布的貨值信息依據(jù)不充分且未在指定媒體先行發(fā)布。其中第二項涉及違規(guī)轉(zhuǎn)移上市公司巨額資金的嫌疑。

3月中旬，黃其森及兩名財務高管相繼被帶走。被帶走的兩名高管分別是泰禾集團執(zhí)行副總裁黃曦、副總裁林文華，其中黃曦分管資金部，曾在建行工作過;而林文華此前同樣有建行工作背景，同樣分管資金運作。

公開信息顯示，黃曦是在2018年8月“臨危受命”進入的泰禾集團，離職前擔任建行總部投資銀行部總經(jīng)理一職。林文華曾任建行福建省分行福州城北支行行長。

3

白衣騎士

2021年7月，泰禾集團的內(nèi)刊《泰客會》上，黃其森發(fā)表了署名文章《泰禾的形勢與任務》。他說，“天時地利人和皆已具備，我們開始進入上山路。”

而今看來，這是黃其森又一次“愿景”。

重大危機中，泰禾集團曾經(jīng)迎來了萬科這個“白衣騎士”。只是，這個時間點對于萬科或者泰禾來說或許都不是最佳的姻緣。

2020年7月底，泰禾投資、公司實際控制人黃其森與海南萬益管理服務有限公司(以下簡稱“海南萬益”)于2020年7月30日簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，泰禾投資擬將其持有公司的19.9%股份轉(zhuǎn)讓給海南萬益。海南萬益是萬科100%持股的全資子公司，轉(zhuǎn)讓總價約24.3億元。

這其實也是經(jīng)過一系列談判后獲得的一個重要突破，從而也讓黃其森仿佛看到了曙光。萬科對于這樁事情也格外上心，內(nèi)部也成立了一個小組。大決策郁亮做，在一線做具體的工作的負責人則是擔任過萬科首席風險官的王文金。

然而，這樁交易卻遲遲未能推進。2021年11月，萬科也進行了澄清：公司未實際參與任何與泰禾項目相關的運營管理與開發(fā)建設。

萬科未能實際參與拯救泰禾的情況下，泰禾集團也只能夠自救。地產(chǎn)大調(diào)整的背景下，很多企業(yè)能夠獲得的機遇或許只有一次。

泰禾集團要自救，自然需要對外表達信心和決心。釋放利好消息，自然是必要的。但是對于上市公司而言，稍不留神就會涉及違規(guī)。

2021年8月，泰禾集團發(fā)文稱，公司在一二線城市擁有近4000億元貨值的土地儲備。而在此之前的2019年6月，黃其森曾經(jīng)表示公司有6000多億貨值的土地儲備。

一系列數(shù)據(jù)也引起了監(jiān)管部門的關注。今年1月3日，福建證監(jiān)局出具了對泰禾集團的警示函中有一項認為，泰禾集團對外發(fā)布的貨值信息依據(jù)不充分，且未在指定媒體先行發(fā)布。4月1日，深交所對泰禾集團和黃其森發(fā)出了監(jiān)管函。

熬啊熬，終于泰禾集團熬到了2022年后，命運能逆轉(zhuǎn)嗎?

泰禾集團確實也在拼命努力。2022年初，泰禾集團先后與興業(yè)銀行、民生銀行、華融資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)等金融機構(gòu)簽訂了協(xié)議，有的將債務展期延長，有的就債務重組問題達成一致。

然而，隨著黃其森等人協(xié)助調(diào)查，一切或許將會發(fā)生更大的變化。

作為泰禾集團的靈魂人物，曾經(jīng)的運氣也好，機遇也罷，黃其森順勢而為，積極進取創(chuàng)立了一個輝煌的泰禾時代。然而，也是他在地產(chǎn)大調(diào)整前夕實施的擴張，讓泰禾集團進入了暗夜時光。

20年前，初入北京的黃其森意氣風發(fā)，他斷然想不到20年后在泰禾集團格外需要他支撐的時候，突然“消失”在春光里。